شرحی بر مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت مصوب

شرحی بر مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت مصوب 

مقدمه :

بعد از استقرار مشروطیت به منظور سامان دادن به مساله مالكیت در اراضی و خاتمه دادن به دعاوی انبوه مربوط به اسناد تنظیمی راجع ملاك كه بعضاً معارض بوده و همواره به عنوان معضلی برای دولت مطرح بود در اردیبهشت ماه 1290 مجلس دوم قانون ثبت اسناد را در 139 ماده تصویب كرد پس از اندك زمانی نارسایی قانون مزبور هویدا شده و اندیشه ترمیم نارساییهای آن قوت گرفت. به همین منظور در فروردین ماه 1320 قانون دیگری تحت عنوان قانون ثبت اسناد و املاك در 126 ماده از تصویب مجلس چهارم گذشت. این قانون اصطلاحاً به قانون ثبت اختیاری نیز شهرت یافت. قانون مزبور در سالهای 1306 و 1307 و 1308 اصلاح و تكمیل گردید و بعضی از مقررات آن نیز نسخ شد تا اینكه در 26 اسفند ماه 1310 قانون ثبت اسناد و املاك در 141 ماده تصویب و از اول سال 1311 به مورد اجرا گذاشته شد در قانون اخیر كه تاكنون نیز مایه اصلی مقررات ثبت اسناد و املاك كشور می باشد در خلال سالهای بعد به مرور تغییراتی داده شد و موارد جدیدی به آن الحاق و بعضی مواد نیز اصلاح یا تكمیل و یا نسخ گردیده است . هدف از این همه جرح و تعدیلها ، كاستن از اختلافات ملكی وافزودن بر اعتبار اسناد مالكیت است.

با همه احوال گسترش جوامع شهری افزایش چشمگیر مهاجرت روستاییان به شهرها كه موجب افزایش قیمت زمین و مطرح شدن آن به عنوان كالایی گران قیمتو كمیاب بود باعث توجه خاص عده ای فرصب طلب به مسأله زمین و تصرف بخشی عمده ای از اراضی مستعد جهت احداث واحدهای مسكونی در اطراف شهر ها توسط آنها شد. بروز این دو عامل متضاد از یك طرف ووجود قوانین دست و پاگیر كه هر كی به نحوی نقل و انتقالات اراضی را ممنوع می ساخت از طرفدیگرباعث ظهور مسائل جدید و ایجاد نابسامانی بسیاردر امور ثبتی و حقوقی و مراجعات فراوان متصرفین صاحبان اعیانی و مالكین عرصه به مراجع قضایی و مطرح شدن دعاوین متنوع در امور املاك و بالاخره به هم ریختن نظم معاملات و امور جاری دفاتر اسناد رسمی می گردید:به نحوی كه راه حلهای قانونی موجود به لحاظ محدودیت دایره شمول آنها به امور مبتلا به حامعه جوابگوی نیاز هیا مورد اشاره نبود وپیش بینی راه حلهای جدید و باز نگری جدی در ضوابط موجود را اقتضا می كرد:

لذا ابتد در سال 1351 مقررات تازه ای در قالب مواد 142 تا 157 تحت عنوان مواد الحاقی به مجموعه قانونی ثبت 1311 اضافه گردید و موقتاً مشكلات موجود مرتفع گردید: اما دیری نپایید كه به دلیل تحولات مهم اجتماعی ناشی از انقلاب اسلامی و تغییرات اساسی در بافت شهری و روستایی كشور باز هم نارسایی این مقررات آشكار شد . در نتیجه روند اصلاح و ترمیم مقررات حاكم به همین جا متوقف نشد زیرا استفاده از مزایای قانون محدود به چند منطقه معین ( مانند كرمان، شهر كرد . مازندران كه در قانون مصوب 1351 محدود به موارد خاص بود) و زمان محدود و متراژ اندك نبود بلكه در سطح مملكت و بر گستره میلیونها مترمربع در سراسر كشور اشاعه داشت. به همین جهت روز به روز لزوم تجدید نظر در قوانین بیشتر احساس می شد تا آنجا كه دولت وقت را به فكر چاره ای انداخت. در نتیجه سالهای 1375 و 1370 مقررات دیگری یه ترتیب تحت عناوین قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت و اسناد و املاك به تصویب رسید و تا حدودی مشكلات موجود در جامعه ر ا مرتفع ساخت.اما در مقررات اخیر التصویب كه مشتمل بر هشت ماده و 13 تبصره است علی رغم آیین نامه اجرایی مفصلی كه طی 42 ماده در تاریخ 21/2/70 به تصویب ریاست محترم قوه قضاییه رسیده و به بیان روش اجرای مقررات قانون پرداخت و معذلك بسیاری از احكام و یا موضوعات مندرج در متن قانون یا آیین نامه نیاز هب تجزیه و تحلیل داشت.بدین لحاظ برای حل مشكلاتی كه درباره این قانون از حیث رسیدگی به انبوه پرونده ها موجود و مشهود بود مقررات مصوب تا آنجا كه مقدور بود مورد بررسی و تجزیه و تحلیل قرار گرفت.

نویسندگان این مقاله كوشیده اند تا با استفاده از تجربیات ذیقیمت كارشناسان حقوقی و ثبتی و قضات دادگستری كه سالهای متمادی در هیأتهای نظارت و یا حل اختلاف موضوع قوانین ثبت فعال بوده و همچنین با اتكا بر آرای مهم دیوان كشور و اداره حقوقی دادگستری و نظریات حقوقدانان برجسته قانون وآیین نامه آن را مورد تجزیه و تحلیل قرار داده و گوشه های تاریك و مبهم مقررات مزبور را روشن كرده و برای مجریان محترم این مقررات در سطح كشور موجبات اشراف كامل تر به ابعاد را فراهم نمایند.

امید است این خدمت ناچیز مورد قبول قرار گرفته و صاحبنظران حقوقی و ثبتی تهیه كنندگان این مقاله را از نظریات خود بی بهره نسازند.

هدف از تصویب قانون.

با مقایسه این قانون با قانون مصوب سال 1365 و مواد 146 و 147 و 148 و 148 مكرر قانون ثبت مصوب سالهای 51و52 و ماده 4 قانون متمم ثبت مصوب سال 54 هدف از تصویب قانون مزبور عمدتاً موارد زیر می باشد.

1 - تعیین وضع ثبتی اعیان املاكی كه اشخاص تا تاریخ 1/1/70 بر روی زمینهایی ایجاد نموده اند كه به واسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آنها میسور نبوده است.

2 - تعیین وضع ثبتی املاك زیر:

الف - اراضی كشاورزی:

ب - نسقهای زراعیی؛

ج - باغات اعم از شهری و غیر شهری؛:

د - اراضی خارجی از محدود شهر و حریم آن كه:

اولاً : اشخاص تا تاریخ 1/1/70 خریداری نموده اند.

ثانیاً : مورد بهره برداری متصرفین باشد.

ثالثاً : به واسطه موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالكیت برای آنها میسر نبوده است.

تفاوت بند 1و 2 فوق در این است كه در بند 1 ملاك ایجاد اعیانی قبل از 1/1/70 می باشد و تارخی معامله اصولاً مورد نظر نیست. هدف این بوده است كه وضعیت ثبتی اعیان املاكی كه تا تاریخ 1/1/70 ایجاد شده و به واسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آنها میسور نبوده است روشن گردد. در حالی كه در قسمت دوم ملاك عمل انجام معامله تا تاریخ 1/1/70 می باشد.

3 - تعیین تكلیف نسبت به انتقالاتی كه به نحو مشاع صورت گرفته اما تصرف به صورت مفروز می باشد( بند 2 ماده 147)

4 - تعیین تكلیف نسبت به املاكی كه مالكین عرصه و اعیان از یكدیگر جدا بوده و در مورد معامله اكثراً اعیان ملك می باشد.( بند 3 ماده 147)

5 - تعیین تكلیف نسبت به اعیان احداث شده در اراضی موقوفه (تبصره 2 ماده 148)

6 - تعیین تكلیف نسبت به اعیان ایجاد شده در اراضی دولت و شهرداری (تبصره 3 ماده 148)

7 - تعیین تكلیف نسبت به املاكی كه سابقه ثبت نداشته باشد و متقاضی به عنوان مالك متصرف است ( تبصره 4 ماده 148)

بنا براین هدف از تصویب این قانون و قوانین قبلی پذیرفتن واقعیتهای خارجی موجود در جامعه و تعیین تكلیف برای انبوهی از خانه ها باغات نسقهای زراعی و ارضی خارج از محدوده شهرها بود كه فاقد سند رسمی بودند و نیز حل مشكلاتی كه دارندگان این قبیل املاك با آن مواجه بودند.چه با اینكه این قبیل مالكین ملكی را خریداری و در آن هزینه هایی نموده و مورد بهره برداری هم قرار می دادند عملاً نمی توانستند از تمام مزایای مالكیت خود استفاده نمایند، چرا كه قانون یا آنها را مالك نمی شناخت و یا تصرفات افرازی آنها را تأیید نمی نمود.

بررسی مراحل مختلف اجرای قانون

مبحث اول

مراحل مقدماتی

اول-انتشار آگهی

بر اساس تبصره 2 ماده 7 قانون ادارات ثبت مكلف شدند از تاریخ لاز م الاجرا شدن قانون (14/8/70) حداكثر ظرف مدت سه ماه از طریق رادیوی استان ونشر آگهی در روزنامه كثیر الانتشار محل یا نزدیك به محل و الصاق آگهی در اماكن و مابر عمومی مراتب را به اطلاع مردم برسانند كه ظرف مدت یكسال در خواست خود را به ضمیمه رو نوشت مصدق مدارك تسلیم اداره ثبت محل وقوع ملك نمایند . این مهلت به موجب تبصره 3 قانون تعیین تكلیف پرونده های معترضی ثبتی كه فاقد سابقه بوده و یا اعتراض آنها در مراجع قضایی از بین رفته است مصوب 5/2/73 ،از تاریخ لازم الاجرا شدن آن (10/4/73) به مدت دو سال دیگر تمدید گردید.

دوم - تسلیم تقاضا

متقاضی یا قائم مقام قانونی وی باید تقاضانامه را تكمیل نموده و همراه با سایر مدارك و مستندات در فرجه قانونی جدید(دو سال) به اداره ثبت محل تسلیم نماید.

متقاضی موظف است نشانی دقیق خود را جهت ابلاغ اوراق و دعوت نامه و سایر مكاتبات در تقاضانامه قید و در صورت تغییر نیز نشانی جدید خود را كتباً به ثبت محل اطلاع دهد. ( ماده 5آیین نامه)

هرگاه اولیای صغار شهدا از تسلیم تقاضا امتناع نمایند نماینده ولایت فقیه دربنیاد شهید انقلاب اسلامی می تواند پس از احراز امتناع و احراز غبطه صغار 45 روز پس از انتقضای مدت مقرر در قانون( دو سال) نسبت به انجام عملیات ثبتی به قائم مقامی از ولی قهری و قمی صغار اقدام به انجام تمهیدات لازم وثبت نماید(ماده 9 قانون)

تقاضانامه ( به صورت متحد الشكل) و به تعداد كافی از طرف سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهیه و از طریق ادارات كل ثبت استانها در اختیار واحدهای ثبتی قرار می گیرد تا مجاناً به متقاضیان تسلیم گردد.(ماده 3آیین نامه)

نسبت به درخواستهایی كه طبق مواد 146 و 147 و 148 و 148 مكرر قانون ثبت و ماده 4 قانون متمم قانون ثبت و همچنین مطابق مواد 1 و 2 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب 65 در موعد مقرر تسلیم شده و منتهای به صدور رأی نگردیده بر طبق این قانون رسیدگی خواهد شد و نیاز به تجدید تقاضا ندارد. ( ماده7 قانون)

اما اگر در مورد تقاضاهایی كه قبلاً تسلیم شده و به علت عدم حضور متقاضی یا مالك رای منفی صادر گردیده است متقاضی مایل به طرح مجدد در خواست باشد باید نسبت به تقدیم تقاضای مجدد بر طبق مقررات این قانون اقدام نماید ( تبصره 1 ماده 7 قانون)

سوم-ثبت تقاضا

كلیه درخواستهای واصله به ترتیب وصول در دفتر اداره 0 دفتر اندیكاتور) ثبت میگردد به علاوه ادارات ثبت مكلفند مراتب را در دو دفتر دیگری كه به این منظور تهیه شده ثبت نموده و یكی از دو دفتر را به اداره كل امور املاك سازمان ثبت ارسال نمایند ( تبصره 3 ماده 7 قانون)